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他们为什么着急补仓?天津楼市有地即正义|界面新闻 ·

日期:2017-06-29 20:43:25编辑作者:金沙

  

摘要

为给土地市场降温,天津市土地市场调控手段不断升级,进入“竞自持”阶段,对开发企业的资金实力、运营能力等方面均提出了较高要求,拿地方式也在悄然生变。

调控手段有哪些?

为落实国务院控房价、防泡沫、防风险,严控出现地王的要求,2016年11月,天津土地交易中心对南开区双峰道地块出让设定最高限价,拉开了天津土地市场调控的序幕,此后天津在土地出让中先后推出熔断、摇号、竞自持等机制,严控地王出现。

图:天津土拍政策变化

基于何种原因?

京津冀协同发展,促天津未来发展预期向好:2014年,京津冀一体化首次上升为国家战略高度,从顶层设计出发,完善合作机制。对整个中国未来的经济发展来说,继珠三角、长三角后,京津冀有望成为第三个经济增长极。天津市作为北方经济中心,在经济发展、人口吸附能力、城市区位、承接产业转移等方面相较河北省具有绝对优势,因此,天津市未来发展潜力普遍被业内看好,促使天津市成为众多房企普遍关注的焦点城市。

库存大量去化,房企补仓意愿强烈:近两年受房地产信贷环境持续宽松影响,天津市房地产市场成交量价均稳步走高,市场供不应求矛盾突出,2017年1-5月,天津商品住宅市场平均成交价格为16250元/平米,同比涨幅为31.1%,截止2017年5月底,天津商品住宅市场库存量为879万平米,出清周期为8.1个月,处于历史较低水平。市场需求的大量释放,促使企业库存得以大量消化。因此,房企拿地意愿强烈,积极补充土地储备,以保障后期的可持续发展。

图:天津商品住宅市场成交量价

图:天津商品住宅市场库存及出清周期

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地市场活跃度高,价格高企:受益于京津冀协同发展中天津市未来良好的发展预期,使得天津成为房企普遍重点关注的城市,补仓意愿强烈的房企纷纷活跃在土地市场之中,最终导致天津土地市场价格高企,地王频出。2017年1-5月,天津土地市场成交楼面均价为10450元/平米,同比增长110.2%,平均溢价率为18.2%。

图:天津土地市场成交楼面价及溢价率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

政策影响几何?

企业运营能力面临考验:目前天津市出让的几宗竞自持地块均为自持住房面积,对于开发企业来说,在有限的建筑面积内,可供销售的建筑面积减少,且自持部分“只租不售”,最终会导致资金回笼减缓,意味着企业的资金压力将会增加。“自持时代”更是一个加速洗牌的过程,对企业的资金状况、经营实力、产品设计等方面均提出了较高的要求。

图:天津近期土地市场竞得企业自持面积比例

寻求多元化盈利点:企业自持面积不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押,无法通过销售实现盈利,因此,企业亟需寻找新的盈利增长点,多数选择开发为长租公寓、酒店等物业,同时也为企业拓展养老、商业、医疗、教育、产业办公等业务提供了更多机会。但与此同时,也对企业在资本运营等方面提出了挑战。

结语

如今的“竞自持”阶段,竞争显得越发“白热化”,住宅自持或将会成为今后房地产市场发展的常态,但同时对企业的运营能力、资金实力等方面均提出了较高要求。因此,对于开发企业而言,除了在公开市场拿地之外,可以尝试通过旧城改造或并购、合作等方式,增加土地储备。在宏观调控政策趋于严厉、市场竞争不断加剧的背景下,并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

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